释放改善性住房需求势在必行

今天给各位分享释放改善性住房需求势在必行的知识，其中也会对释放改善性住房需求势在必行进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文导读目录：

1、深挖改善性住房需求潜力

2、释放改善性住房需求势在必行

3、更好满足居民刚性和改善性住房需求

　　如何更好满足改善性住房需求？从中长期来看，是建设和改造更多高品质的好房子。眼下，应该切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策。同时，应适时降低改善性需求的置换成本。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。 　　在当前房地产市场中，“支持刚性和改善性住房需求”是政策层面多次强调的，“对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；对购买三套以上住房，原则上不支持”。无论是眼下促进房地产市场的企稳回升，还是从较长时间阶段看，改善性住房需求的潜力都需进一步挖掘和释放，这是因为改善性需求的空间大，在市场中占比将日益提升，更好释放改善性需求将成为促进房地产市场平稳健康发展十分重要的举措。 　　通常认为，改善性需求至少是第二次置业，最普遍的是将现有住房以小换大。“七普”数据显示，2020年全国城镇居民人均住房建筑面积达到38.62平方米。从国际经验看，人均住房面积的增长与经济发展水平和收入增长正相关。随着我国经济社会发展，人们对“住上更大面积房子”的改善性需求还将有所增加。当前我国城镇化率已达63.9%，仍有较大上升空间，但随着城镇化率增速较之过去趋缓，城镇新增常住人口数量的增长速度也将有所下降。相对应改善性需求比刚性需求有更大提升空间。可以预计，在很多城市，改善性需求在新增城镇住房总需求中的占比将逐步超过半数，以小换大，以旧换新将成为相对主力的需求。有研究显示，当前北京住宅市场中的改善性需求占比已经超过50%，成为住宅市场增长的主要动能。 　　更好满足改善性需求有助于扩内需。2022年底的中央经济工作会议在对着力扩大国内需求作出部署时明确指出，支持住房改善等消费。房地产是支柱产业，对经济的带动作用强。从发达国家的经验看，即使进入城市化高度发展阶段，与住房相关的消费仍是最重要的内需之一。住房改善不仅是单纯的购买住房的支出，配套设施建设、服务完善提升均有很强的扩内需带动作用。从更广视野看，更好满足改善性住房需求有助于留住人才，进而促进城市产业发展和带动就业。 　　改善性需求不仅是居住面积的增加，更是居住品质的提升。我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期。人民群众对住房的要求也从“有没有”转向“好不好”，从“住有所居”到“住有宜居”，不仅需要更宽敞的居住空间，还希望有完善的生活配套，优质的物业服务，合适的通勤距离，良好的社区治理等。从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，改善性需求空间很大。 　　满足改善性需求不仅需要新建住房，还涵盖存量住房的更新改造，以及满足更多适老化住房需求。毋庸讳言，过去二十余年商品房市场快速发展阶段，城镇大量住宅小区拔地而起，以量的优势基本解决了住房短缺问题，但高品质住宅并不多。随着改善性需求逐渐成为主力，以及人们对居住品质的要求提升，市场对高品质住宅的需求势必越来越多。房企之间的竞争或许会从过去主要靠加快建设周转速度提升盈利空间，转向以品质取胜。存量住宅往往有地段优势，配套成熟，随着城市从过去大拆大建过渡到城市更新的新阶段，存量住宅的优化和升级也可以成为改善性需求不错的二次置业选择。老龄化社会加速到来，与老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及经过加装电梯等适老化改造的小区，都将迎来更多改善性需求的关注。 如何更好满足改善性住房需求？从中长期来看，是建设和改造更多高品质的好房子。眼下，应该切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策。一段时间以来，很多城市均对过去限购、限贷等限制性措施进行了调整优化；有关部门也出台了换房享受个人所得税退税优惠等举措。同时，应适时降低改善性需求的置换成本。当前改善性需求的首付和贷款负担均显著高于首次置业，但从总体而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗风险能力均较高，因此，可以进一步因城施策对改善性需求的首付比例和贷款利率进行调整优化。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。 信息转自外部网络，不代表本局赞同其观点或证实其内容真实性！　　2022年底的中央经济工作会议提出，支持住房改善等消费。因城施策，支持刚性和改善性住房需求。日前，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时也表示，2023年将大力支持刚性和改善性住房需求。对购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。当前和今后一个时期，促进改善性住房需求的释放，将是需求端助力房地产市场企稳回暖的重要举措。 　　何为改善性住房需求？通常购房家庭购买首套住房时，解决的是住房从无到有的刚性需求。首次置业的购房者往往年龄不大，资金有限，家庭人口少，无论是选择住房方位还是居住面积，都重在满足基本居住需求。随着年龄增长、结婚生子，以及资金积累逐步增多，对住房的需求也不断变化，有的家庭希望以旧换新、有的需要以小换大、有的需要把房子换到孩子学校附近等，这些换房需求通常为改善性需求。 　　支持住房改善消费，进一步释放改善性需求势在必行。近一年多来，我国房地产市场处于深度调整周期，国家统计局刚刚公布的2022年12月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。价格环比下降的城市数量继续增多，在一定程度上反映出当前购房者观望情绪仍较为浓厚。房地产市场企稳对于宏观经济的总体回升有重要意义，促进住房消费健康发展特别是支持住房改善消费，是恢复和扩大消费的重要内容。较好释放改善性需求，将有助于改善房地产企业面临的流动性困境，对于防风险稳市场都很关键。 　　改善性需求正逐步提升。随着我国城镇居民户均住房套数超过1.1套，整体告别住房短缺，居民对住房的需求也从“有没有”向“好不好”转变。有研究表明，从北京住房交易的成交结构看，“卖旧买新”或“卖一买一”已经占到总成交比重的55%左右。在很多城市，改善性购房的比重正逐年增多。贝壳研究院的研究表明，35岁至45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。据该机构数据，50个重点城市改善性购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。开发企业也发现，即便在2022年市场处于深度调整状态，一些优质改善性房地产项目反而取得了十分亮眼的销售业绩，这折射出市场的结构性变化和信心。基于此，想要进一步释放住房消费，启动改善性需求人群的消费能力可能是重中之重。 　　合理释放改善性需求，降低改善性需求的置换成本仍有空间。促进改善性需求入市，可以从降低改善性需求购房门槛、优化换房置业流程、加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。 　　基于“认房又认贷”以及普通住宅的标准限定，住房改善的门槛相对较高。2022年以来，调控政策的调整和优化，有助于降低改善性需求购房成本。比如，一些城市对“认房又认贷”政策进行了调整，即对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策。这样的政策能够为改善性购房者减轻改善压力，已有不少城市“因城施策”取消“认房又认贷”，预计还会有城市进一步跟进。 　　近来，对于多子女家庭的住房支持政策也多了起来，政策主要目的亦为支持这些家庭的改善性需求。如湖南长沙近日明确，依法生育两个及以上子女的长沙市户籍家庭，可在原有家庭限购2套的基础上增加1套购房指标。 　　2022年下半年以来，多个城市推出了“带押过户”，即对于存在抵押贷款的二手房实现不用先还清原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新贷款。此举节省资金成本，缩短置业周期，同样有助于释放改善性需求。“带押过户”有望在更多城市推广。 　　同时，还可以通过加大税费补贴力度减轻购房者负担。当前，一些城市出台了减免契税，或给予消费补贴的举措，但这些减免更多是针对新建商品房。为了进一步畅通换房链条，助力“以旧换新”，或可给予二手房更多的契税优惠或消费补贴。 　　实际上，有改善性需求的家庭不管是收入水平还是抗风险能力都较高。因此，可根据实际情况优化对改善性需求的支持。相比于购买首套住房，购买二套住宅无论是首付比例还是房贷利率都更高，可以在实现风险可控的基础上适当降低首付比例和房贷利率，通过降低改善性需求的购房成本合理引导促进改善性需求的进一步释放。　　日前，自治区住房和城乡建设厅发布《关于贯彻落实国家三部门优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），新疆执行“认房不认贷”政策成为社会关注的热点。 　　申请贷款的居民家庭如何认定？居民家庭住房套数认定的范围如何界定？首套个人住房信贷政策如何执行？近日，自治区住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长于秀强对此进行了解读。 　　调整首套房认定标准 　　“‘认房’或‘认贷’是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准。”于秀强说，优化个人住房贷款中住房套数的认定，主要是为了更好满足居民刚性和改善性住房需求。 　　《通知》规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地的市、县、师（市）名下无成套住房的，不论是否已利用贷款（包括商业银行个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款）购买过住房，银行业金融机构均按首套住房信贷政策执行。 　　“申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。”于秀强介绍，户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女，这样就把更多购房群体和购房需求者纳入首套房的认定标准中，尤其对引进人才的购房非常有助力。 　　贷款记录不是二套房认定依据 　　《通知》明确，居民家庭住房套数由各市、县、师（市）住房和城乡建设部门根据居民家庭申请或授权，通过房屋网签备案系统查询居民家庭的成套住房套数，并出具查询结果或认定证明。 　　“过去要换房，若名下有贷款记录，哪怕房子已经卖了，也可能会被认定为二套房。”于秀强说，现在，居民家庭住房套数是以购房所在地各市、县、师（市）住房和城乡建设部门提供的居民家庭（含所有家庭成员）已拥有的成套住房套数查询结果为依据认定。 　　打个比方，A居民家庭在库尔勒市有1套住房，轮台县无住房，现计划在轮台县购买1套住房。该家庭应在轮台县住建部门查询家庭成员名下住房套数（无需在库尔勒市住建部门查询），由轮台县住建部门提供该居民家庭在轮台县无住房的认定材料。 　　住建部门负责认定是否首套房 　　“首先，住建部门对所购房屋是否为居民家庭首套房进行认定。然后，银行业金融机构对是否执行首套个人住房信贷政策进行认定。”于秀强介绍，如果住建部门认定该居民家庭在购房所在地成套住房套数为零，银行业金融机构可根据《通知》要求，均按首套住房信贷政策执行。如果住建部门认定该居民家庭在购房所在地拥有1套及以上成套住房，银行业金融机构可根据《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》要求执行。 　　这就意味着，已拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率。 　　另外，《通知》指出，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”政策工具箱。也就是说，各城市可依据自身人口构成、消费水平、住房需求等情况自主选用。

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