深圳万象城

购物中心面积:18.8万㎡(一期)| 20,000㎡(二期)

完成时间:2004|2009

建筑设计:RTKL事务所[美]

研究时间:2017年2月

作为华润万象城系列的首创,深圳万象城的表现不负众望。 2016年以63亿的营业额在中国大陆所有商场中排名第二,仅次于南京德基广场(SKP北京不参与百货业态对比),相比之下缺乏深圳市场在指数品牌中电子烟微商,这个表现是惊人的。更难得的是深圳万象城是中国最具影响力的城市综合体之一。自2004年开馆以来,一直是综合体建设的学习对象。因此,本专栏的第一篇文章以深圳万象城的购物中心部分为研究对象。

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深圳万象城格式分布作者自绘

深圳万象城购物中心分为两期。购物中心一期于2004年落成,为主要购物中心电子烟视频,商业面积18.8万㎡;购物中心二期于2009年竣工,仅2万平方米,多为奢侈品牌入驻,并与君悦酒店大堂达成连接,在业态上对一期购物中心进行了补充。该项目的两期工程被两条道路分割成三个街区(A+B+C),中间由一条走廊连接。从GOOGLE EARTH的历史形象来看,这两条路在2000年就存在,所以不是华润规划的。不过这种情况也有效地增加了商场沿线的展示立面,非常有利于后期。操作。

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深圳万象城作者自图的剧情分布

深圳万象城深南大道沿线的展示面积很小,面向深南大道城市客厅的零售品牌广告效果很小,而城市次要主干道宝安南路,成为主要品牌橱窗展示。这也是本地提前阻塞的主要缺点。另一方面,万象城的直接竞争对手西布百货(现新城广场,距万象城仅1.2km)沿深南大道近200米的完整展示界面。它已经使用了几年。 LV等大品牌青睐增加的深圳消费高地。但华润凭借出色的运营技巧吸,吸引了一大批原西武品牌租户,彻底扭转了这一劣势,成为西武百货2012年败给深圳的重要原因之一。

但是深圳万象城的调查给我印象最深的是RTKL 2004年的建筑设计即使在十多年后仍然没有过时。万象城经典的单线运动,玻璃、石材和金属条的立面沿用至今。同样由RTKL运营的沉阳万象城于2011年开业,其外立面风格、内部流线、装修风格几乎一模一样,侧面显示了这种设计手法的成熟。以下是架构设计的详细说明。

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【A地块-华润中心+GUCCI旗舰店】

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A地块平面图根据网络图片修改

由于地块本身的限制,深南大道万象城的横向商业展示面积很小。此外,深南大道的大撤退线限制了A地的深度,因此RTKL设在这里。该街区配备了超甲级写字楼华润中心,作为深南大道醒目的竖向标志。 GUCCI专卖店被布置在路口的交叉口,两者通过流线型的玻璃屋顶相连,成为深南大道行人穿越场地的灰色空间(不过这个区域人流较少)。所谓“金角银边”,GUCCI旗舰店在整个万象城中拥有最高级别的身份。也是各大奢侈品牌中唯一能在深南大道上展示的品牌。

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玻璃屋顶和GUCCI图片来自网络

深圳万象城的设计开创了后来万象城系列所采用的多层+地铁上层建筑设计手法。 A卷面向深南大道,有一个下沉广场,潺潺流水穿插绿树成荫。广场本身也是地铁站的入口。是整体规划中人流量最大的节点。这是多层的体现。一。店主在这个园景周围布置了一些餐饮品牌,在外面布置了桌椅(比如星巴克)。因为ABC地块在负层相连,所以这个节点是从深南大道负层导入的,人流也大大增加了负层的商业价值。

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从三层进入购物中心,作者自拍

其次,消费者或上班族可以通过上述玻璃天花板下的自动扶梯从二楼到四楼进入商场。这是多个一楼的第二个表现,不过这条路人流量大多很小,而且吸gravity对于大众消费者来说也不是太主动,人流量有限。内部立体停车场也是多层设计的体现,后面会提到。

【B地块-购物中心主体】

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B地块是万象城的核心空间。虽然整体的设计手法不像太古里吸眼,但是非常经典实用,是很多商场模仿的对象。包括但不限于:直线曲线、柱网规格、立体停车场、立面拼贴技术、真实溜冰场格式等。

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负二层地下停车场-明柱网

在结构上,方形的万象城大楼采用8.5*11柱网,只有几根柱子落在走道上。商业楼宇的柱网设计直接制约着地下停车场的车位数量。因此,方形的建筑经济性会比奇特的建筑高很多(少数建筑会有转换楼层,桌子不多)。从平面图深圳万象城地下二楼的车位和巷道非常清晰,几乎没有角度造成的浪费。 深圳万象城地下停车场-明柱网深圳万象城 楼宇利用率(指可供出租的楼宇)最终达到了60%,这在高端商场中是非常振奋人心的数据。同为高端商业定位的北京金融街购物中心(由SOM设计),开业前因不足50%而急需装修。耗资千万,只能提高到52.8%。因此,即使是高端项目,建筑利用率仍然是商业建筑的红线。

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一楼一线动线平面图

在动线上,建筑平面采用“线形”弧形设计,所有店铺分布在动线两侧,让整个商场没有死角,最大限度的集中消费者关注并创造购买买Chance。弧形设计将两个街角连接起来,形成人流量最大的入口点,将内部空间自然地划分为深度大的凸面和深度小的凹面,然后布置品牌与不同的区域要求。整条动线的长度(也称绕线度)约为380米,这也是人们能够负担得起的舒适距离。事实证明,对于矩形地块上深度较小的商场,“线形”动线将是最佳选择。

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三层停车场-多层设计

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在轿厢动作线上,从平面图可以看出,客车分流的设计非常彻底。后方的两个螺旋坡道专供消费者使用,货运通道相互独立,互不干扰。 内部2至3层设有停车场,但常规-1F没有乘客停车场。这是一种将乘客引至上层的好方法,但地面停车场的跨度只有四根柱子。距离和能力都是有限的,所以引进高层人才不会像更透彻的多层次方法那么强。相反,九龙仓90等港资地产公司则喜欢采用高位卸货的方式。例如,成都IFS直接将车道连接到购物中心的三楼,与万象相比,说服主要高端品牌入驻三楼。城市立体停车场更为突出。

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总店-瑞欧百货

业态的布局细节不多,但我个人认为主店REEL已经成为万象城的负担。先不说目前百货公司业绩普遍不佳,就说Reel百货占领万象吧。城市沿街近一半的主立面,品牌橱窗的展示还没有完全挖掘出来。于是,整个B地块中只有最北端的PRADA采用了亮窗设计日本电子烟,与德基广场、SKP等类似定位的商场相比,差距太大了。同时,REEL推出的品牌,同级别的协同效应也有限,占据最中心位置但流量最少。如果是改装的话,还可以补充很多还没有进入深圳市场的高端品牌。另一方面,在三楼,瑞欧百货的存在,竟然挡住了排队的脚步。值得一问的是深圳万象城 电子烟,百货公司这种业态还能存在多久。

[C 情节]

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二期工程-君悦酒店/购物中心/幸福丽公寓

C地块为购物中心二期工程,位于最高端。因为品牌的目标人群非常明确,虽然脱离了购物中心的主体,但并不影响其商业价值。相反,它为高端消费者创造了一个场所。安静的气氛。这片区域有很多两三层的小楼。建筑风格比一期活泼多了。封闭的室外空间变得更加私密。没有大型商场带来的疏离感,已经相当不错了。购物体验。不过,这也导致了很多大品牌没有面向主路展示立面,只能面向广场进行橱窗展示,这也是注重曝光的各大奢侈品牌的忌讳。

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二期商场露天广场

深圳万象城为何如此成功? 深圳强大的消费需求和华润强大的招商管理能力是决定性因素深圳万象城 电子烟,但我们还是回到建筑本身。彼时,华润斥巨资进行商业建筑设计,国际排名靠前的RTKL在万象市一马当先。虽然项目规划和建筑设计所支付的专业顾问费远高于其他项目,但避免了日后使用和租用购物中心的不便。这实际上是一项非常划算的投资。

另一方面,万象城零售设计顾问从建筑设计之初就参与进来,确保内部空间能够满足未来商户的需求,这在当时国内很多商场是没有的。当然,我们不应盲目崇拜大型外资企业。上面提到的SOM的设计失误还历历在目,但在这方面显然还缺乏能够与国际水平相媲美的专业公司。我们还有很多距离要赶上。

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